商品房车库有分摊吗

『壹』 住宅小区的地下车库是属于全体业主的公摊面积吗

住宅小区的地下车库是不是公摊，要看当初开发商在请测绘中心做实测报告时，是否将地下车库计入公摊范围；如果计入了公摊范围，房产证上的得房率就会减少，但是一般的开发商是不会把车库算入公摊的。

住宅小区业主公摊面积：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值勤警卫室、共用墙体等。

住宅小区不会包含在公摊内：库房、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房子、办理用房等不会计入公摊。

(1)商品房车库有分摊吗扩展阅读

约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)及北京市2000年9月26日颁布的北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间。分摊原则如下：

(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;

(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;

(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

『贰』 70年产权的房屋地下车库算公摊吗

在
公摊
核算中，如果将人防配建部分也做了公摊，那么业主对
地下车库
部分就有
收益权
，如果业主没有收益权，那么就不应公摊到业主买受面积中。

『叁』 车库的公摊问题

一套住宅的建筑面积是由套内面积和公摊面积组成的
总建筑面积减去各家各户的套内面积就是公摊面积
没有一个小区全部的图纸自己是算不出来应分摊公摊面积的
可以这样推算一下:22.76/16=1.42 一般情况下这个系数在1.1-1.5都是合理的,在出售公产房计算建筑面积时规定的计算系数是计租面积乘以1.3
再这样算一下:22.76-16=6.76 6.76/22.76=0.297 这个系数仍然是合理的
层高2.18是错误的,你量的是净空高度,净空高度加上楼板厚度和楼地面作法的厚度是层高.如果层高真的是2.18的话就不应该计算建筑面积了,这是计算规则的规定.

『肆』 地上车库公摊怎么算

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（以下简称《商品房销售面积规则》第九条第一项的规定以及《中华人民共和国国家标准房产测量规范》（GB/T17986-2000）的要求，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室和管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。因此，开发商将有独立使用空间且已出售的机动车车库计入公摊面积是不正确的。

公用建筑面积由以下两部分组成： 1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。如何计算公摊建筑面积呢？依照《商品房销售面积规则》的规定，分摊的公用建筑面积计算公式：分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。其中：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑两积之和，得到建筑物公用建筑面积分摊系数，即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和。鉴于公摊建筑面积测量、计算比较复杂，建议你请专业人士帮助。

现实生活中，有的开发商利用购房者难以核实实测面积（特别是公摊面积）的特点，将不应纳入公摊面积的项目纳入公摊面积，从而达到让购房者多交房款的目的。

需注意：
1.在购房时了解一下公摊面积的计算方法，掌握一些与公摊面积有关的基本知识。
2.购房者拿到房屋钥匙后，若怀疑开发商提供的面积数据，可以委托其他具有房屋测量资质的测量机构进行重新测量。测绘费用相对于单个购房者来说是金额较大的，但如果业主集体委托，个人负担的费用就很少。为了大家的共同利益，建议业主联合起来委托测绘。
3.要是开发商把不应摊的面积算入公摊面积，协商不成时，购房者既可以向消费者协会投诉，也可向法院起诉。当然，根据商品房买卖合同的约定，如果双方约定仲裁处理，就应当向仲裁委员会申请仲裁。

『伍』 请问车库有公摊面积吗

也有公摊面积，毕竟车库不全是车位，还有行车道，物业用房等等。

『陆』 商品房下面车库分配问题

[2002]74号文关于建筑面积的规定

房地产交易中的面积纠纷一直备受关注，由于国家立法滞后，如何计算商品房的建筑面
积（销售面积），成了开发商和购房者扯也扯不清、理也理不顺的难题。为解决这个矛盾，
使房地产交易中的建筑面积的计量、测算更加准确、规范，建设部房地产司于2002提3月
下发了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）（以
下简称《通知》），《通知》对商品房的外墙墙体、斜面结构屋顶、不规则围护物、变形缝、
非垂直墙体、楼梯下方空间、公共通道等部分是否计入商品房建筑面积，以及如何计入等问
题进行了规定，试图给所有购房者一个惊喜和公正。但由于存在建筑面积定义不清、法规适
用范围不明确等问题，笔者认为，如不加以明确的解释，《通知》的执行可能会导致房地产
市场的某些混乱，破坏现有的房地产市场秩序，引发一系列纠纷。
一、建筑面积涉及到众多房地产行为，慎重增减意义重大
按照国内外通行的学理解释，建筑面积亦称“建筑展开面积”，是建筑物各层面积的总
和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。其中，使用面积指建筑各层平面中直接为生
产或生活使用的净面积的总和，在居住建筑中的使用面积称“居住面积”；辅助面积指建筑
物各层平面中为辅助生产或生活活动作用所占净面积的总和，例如，楼梯、走道、厕所、厨
房等；结构面积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。
在当前的房地产市场运行中，建筑面积是众多房地产行为的重要计价标准之一，房屋建
筑面积的计算绝不是仅仅为了进行房屋权属的登记，其作用是多方面的。建筑面积的增减关
系到众多房地产行为的实施细节，牵涉到各方面的利益，制定、修改、废止建筑面积方面的
法律、法规应当慎重，并应协调各方面的利益，统一相关法律规范。而《通知》却偏重从房
屋权属登记的角度制定关于建筑面积的法律规范，未能协调好各种关系：
1、建筑面积是城市规划与管理的基础。如规划中的建筑面积数、建筑面积与容积率、
城市高度、城市空间以及建筑物之间的间隔等关系都依据建筑面积来计算和控制。如果外墙
面积、挑檐面积、坡顶面积的计算发生变化，与之相配套的规划、管理法规也应随之变更，
否则，房地产规划与管理的难度将加大，某些实际操作甚至无法进行。
2、建筑面积是目前现行法规中收取土地出让金标准的重要计算依据。如果建筑面积的
计算方式发生了变化，怎样计算收取土地出让金的基数就成了一个问题。按照《通知》规定，
外墙有主墙之外的幕墙不计入建筑面积，斜面结构屋顶层高（高度）2.20米以下的部位不计
入建筑面积，阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，超过底板水平投影
部分不计入建筑面积……如果按照以上规定执行，这些不计入建筑面积，但占用了土地和空
间的外墙、斜面结构屋顶、阳台、挑廊、架空通廊等是否也不应该收取土地出让金呢？但现
实生活中，这些部分的土地使用权出让金还在收取，这样就会出现一种怪现象：被收取了土
地出让金的部分却不能计算为房屋权属的面积，土地拍卖因此必然会出现矛盾。此外，市政
基础设施配套费和四源费的收取标准与土地使用权出让金收取的标准是一致的，按照《通知》
不计入建筑面积的部分同样要交纳市政基础设施配套费和四源费，这部分费用的计量标准是
什么呢？
3、传统的建设施工招投标是以建筑面积作为计算定额依据的。新的定额以工程量单价
计算也离不开建筑面积做基数。如果按《通知》的规定计算建筑面积，那么这些工程量则无
法列入计价取费基数。但这些工程却必须用建筑材料和施工时来完成，增加了开发商与施工
建设单位之间的纠纷。施工单位绝不会白干活的，而收费的依据又如何计算就必然成了矛盾
的焦点。
4、购房者在购房时希望摊入计价的建筑面积越少越好，但这并不能解决纠纷与合理性
问题，因为当政府硬性规定的可分摊面积项目减少时，商品房交易的单价必然会提高，开发
商是不会为购房者支付成本的，这些成本最终也还会由购房者承担。《通知》试图通过硬性
文件规定而减少计算中的纠纷，这根本不可能实现。因为，商品房的面积不是由开发商自行
计算测量的，现实生活中，商品房销售前的面积预测是第三者做的，竣工后的面积测量也是
第三者做的。因此，实际上，开发商与购房者之间要求的是一个公正平等、可实际操作的测
量方式。就拿斜面屋顶的层高来讲，斜面屋顶的层高在2.20米以上时计算建筑面积，那么，
如果交房时是粗装修，没有做地面，这时的2.20米空间高度是一个斜面的点；而做了标准
精装（图纸设计的标高）则2.20米是另一个点的高度；如果客户自行精装地面标高超出了
设计的标高，则2.20米高度又变换了一个点。点的不同会引起建筑面积计算的变化。到底
是以图纸标高为准呢，还是以竣工标高为准，并没有统一的法律规范，这样必然会增加纠纷。
5、目前物业管理费的收取和供暖费的收取是以建筑面积为计价基础的。当按建筑面积
收取上述费用的基数被政府硬性规定缩小时，这些2.20米以下的空间是否不应供给热源和
不应提供物业管理的服务（包括门窗、外围结构的清洗、保洁、维修等），因为当这些空间
和结构面积不被计算为建筑面积时，并不能合理地收取供暖费和管理费，就必然会出现新的
纠纷。
6、《通知》要求对不计算建筑面积的2.20米以下的具有使用功能的空间做明确的权属
登记。这个权属登记的土地使用年限是与整体建筑相同的，但被明确的登记为有权属的使用
空间是否分摊土地使用税呢？这部分空间毕竟是占用了土地空间的。
7、目前的公共维修基金和大、中修费用是按建筑面积来计算收取的。非商品房的房租
有些也是安建筑面积为依据收取的。如果这些建筑物不计入建筑面积，也会有问题发生。
二、《通知》所指建筑面积应理解为商品房销售过程中的建筑面积
虽然《通知》未明确规定该《通知》中的建筑面积特指商品房销售过程中的建筑面积，
但从通知的适用、执行情况，可以推知，《通知》中的建筑面积应为商品房销售过程中的建
筑面积，立法原意只是为了对商品房销售过程中如何计算建筑面积的问题做出进一步的明
确。但由于该《通知》可能涉及到其他各个方面计量及操作问题，因此应以法律解释的形式
明确《通知》的适用范围，这样才更为实际和便于实施，也能适应入世后，我国现行法律体
系应与国际接轨的需求，更好地解决当前房地产市场中普遍存在的面积问题、物业管理问题
及其他问题，完善建筑面积方面的法律规范。
三、关于完善现有建筑面积方面的立法的几点建议
1、首先将建筑面积一词恢复到国际统一的，教科书中的基本概念上来，即建筑面积包
括：使用面积、辅助面积和结构面积三个部分，亦称“建筑展开面积”。这个建筑面积是用
于计划、统计、规划、计算单方造价、施工、单位招标、竣工结算等与宏观管理的建筑面积。
2、在土地出让时将不可用于销售的结构面积，维护外墙等不具有使用功能和不具备一
定高度条件的面积扣除。
3、销售时应将面积分为三个层次，按照三个不同的层次分别计算各种收费。销售前应
预先按政府管理部门的规定做预测，并力争销售时公布其分摊原则、数值大小、权属情况并
计入销售合同，以利于权属管理及登记：第一个层次是套内建筑面积，这是供购房者合理使
用的面积，这个面积不涉及分摊问题；第二个层次是销售时，依法可以作为计价单位合理分
摊的建筑面积；第三个层次是按套内面积或销售的建筑面积在整个小区中拥有的其他共有建
筑面积（包括公共配套设施）或在小区之中所占的权益百分比。关于不同层次面积的收费问
题，笔者认为应当这样规定：套内面积是业主可以独立使用（包括装修、出租）的面积，可
以作为供暖费收费的计价面积；依法可以作为计价单位合理分摊的建筑面积是计价的标准面
积，等于是产权证中应注明的每套住房的建筑面积，是可以用于再销售转让的面积；在小区
中拥有的其他共有建筑面积（或百分比）是物权权益的面积，是该套住房在社区中拥有的其
他面积的权益（包括锅炉房、配电室、人防使用权、公共停车场、社区活动中心或俱乐部、
物业管理用房、绿地、活动场所等应分配给分期的小业主共有的权益面积）。该面积无法进
行个性化划分和转让（转让房产时同时转让权益）。这个百分比是承担管理费、维修费等有
关费用的计价单位（面积或百分比）。
非套内的2.20米以下的建筑应计入第三层次中分摊（管道间不可再利用的可不计入建
筑面积），如自行车库等，但不应作为计价销售的分摊面积（但不能不算建筑面积）。套内
2.20米以下的建筑也应计入套内面积，但应在销售时于合同中注明（以衅纸设计标高为准），
让购房者事先知道并可以选择（有些可为不计价面积）。社区的公共共有面积的细化，可使
购房者知道自己拥有它项的权益，也知道自己应承担的义务。
4、建筑面积的定义不能由政府任意修改，但如何计算销售计价的建筑面积，哪些可列
入分摊，作为每户单元的建筑面积等政府是有权决定的。不进入分摊的面积并不等于不是建
筑面积，也不等于业主不拥有权利和义务，应在第三个层次中作为社区共有建筑面积分摊。

『柒』 车库到底该公摊多少面积

车库没有公摊面积
一、依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:
1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;
2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。 二、不应计入的公用建筑空间为:

1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;

2. 售房单位自营、自用的房屋;

3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。
所以，车库没有公摊面积

『捌』 听说,房子有公摊面积,车库没有,对吗帮帮忙!

根据2002年172号文件规定，自2002年8月1号开始车库一律按“套内面积”计价。至于公滩面积，业主不承担任何义务！！！

摊面积如何区分？

目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

不应计入的公用建筑空间为:

1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;

2. 售房单位自营、自用的房屋;

3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

公摊面积怎么摊？

公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？

目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。

如何计算公摊面积

住宅楼公摊面积计算方法为:

公式二：分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）

『玖』 购买一楼车库有公摊面积吗

有啊！我买的房子，车库也有公摊面积，应该都是一样的标准

『拾』 商品房地下车库在卖房时有没有被分摊掉

有呀，地下车库都是捆绑式消费，买商品房就得买车位，顺便附加上地下室，幸亏地下室还能挑选，有的地方都是指定好的，买什么样商品房，带什么样的车位加地下室。